結局、不動産価格へのコロナウイルスの影響はあるのか？ 【2020年4月6日追記】新型コロナウィルスの影響で東京オリンピックは延期。大きく流れは変わる グローバル都市不動産研究所は、2020年4月に緊急企画として「コロナショックが東京の不動産に与える影響」というレポートを公表しました。不動産の売買や不動産担保ローンの利用を検討している方は、コロナショックが東京の不動産にどのような影響を与えるか気になるのではないでしょうか。将来の不動産価格を正確に予測することはできませんが、レポートの内容を確認することで、ある程度の見通しを立てることは可能です。そこで今回は、グローバル都市不動産研究所の概要やレポートの内容、東京の不動産価格の動向について解説します。グローバル都市不動産研究所とは、株式会社グローバル・リンク・マネジメントが2019年1月1日に設立した研究所です。「東京の魅力を世界に発信すること」「不動産を核とした新しいサービスの開発」を目的として、東京の都市開発や人の動き、消費性向、不動産価値などの調査・研究を行っています。グローバル都市不動産研究所は、2020年4月14日に「コロナショックが東京の不動産に与える影響」という緊急レポートを公表しました。本レポートでは、リーマンショック時の不動産価格の動向を振り返り、今後の不動産価格を左右するポイントについて解説されています。レポートの内容を確認することで、東京の不動産価格の動向をある程度予測できます。今回のレポートでは、コロナショックが東京の不動産に与える影響を予測する際の参考事例として、2008年のリーマンショックを挙げています。リーマンショックでは世界規模の金融危機が発生し、2009年の先進国経済の成長率は▲3.4%、世界経済は▲0.5%と過去60年間で初のマイナス成長となりました。リーマンショック時の不動産価格の動向ですが、東京圏の公示地価の変動率は、住宅地が「2009年▲4.4%、2010年▲4.9%」であったのに対し、商業地は「2009年▲6.1%、2010年▲7.3%」でした。いずれも2009年より2010年のほうがマイナス幅は大きく、不動産価格への影響は経済状況に遅れて現れています。また、住宅地に比べて商業地の下落率が大きくなっています。また、新築マンションの分譲価格については、2009年が「東京圏▲1.2%、東京都区部▲6.4%」でしたが、2010年にはプラスに転じています。これらの結果から、本レポートでは、リーマンショック時の東京の不動産価格の動向を以下のようにまとめています。リーマンショック時の不動産価格の動向を確認しましたが、今回のコロナショックは東京の不動産にどのような影響を与えるのでしょうか。本レポートにおける、コロナショックの影響についての見解をまとめました。本レポートによると、今回のコロナショックはヒト・モノの移動制限により、観光業や飲食業、小売業などのサービス業が大きな痛手を受けているため、商業地の不動産価格は大きく下落する可能性があります。住宅地は居住という安定した実需があることから、商業地に比べて価格は大きくは下がらないと予測しています。また、コロナショックの影響がリーマンショック級に収まれば、東京のマンション価格は1～2年で回復する可能性があることも示しています。一方で、コロナショックはリーマンショックとは質が違うことから、深刻な不況に陥って家計所得が大幅に低下すれば、住宅地価格への影響も避けられないとも言及しており、多くを見通せない状況です。本レポートでは、東京の不動産価格が今後どうなるかは、「経済対策」と「東京オリンピック効果」の2つがポイントになるとの見解を示しています。コロナショックは商業地価格に影響を与えると予測していますが、深刻な不況になれば住宅地への影響も避けられないため、政府の経済対策によって日本経済の腰折れを防ぐことが重要であることを強調しています。また、東京オリンピックが延期になったことで、見込まれていた経済効果がどうなるかも気になるところです。本レポートでは、東京オリンピック延期に伴う経済効果について、以下のようにまとめています。「東京五輪の延期に伴い、今年度に見込んでいた経済効果が失われると指摘するエコノミストがいます。例えばニッセイ基礎研究所は、今年度見込んでいた経済押上げ効果“2兆円程度”が剥離、第一生命経済研究所は開催年に期待される経済波及効果3.2兆円が失われると予測しています。これらのことから東京の不動産価格の動向は、政府による経済対策と延期された東京オリンピックの経済効果に左右されると考えられます。ここまで確認してきたように、今回のコロナショックでは、商業地の不動産価格に大きな影響を与えると予測されています。コロナショックの影響がリーマンショック級に収まれば、不動産価格は数年で回復が期待できる一方で、深刻な不況に陥ると、商業地だけでなく住宅地の価格も低迷が続くかもしれません。今後の不動産価格の動向は、新型コロナウイルスの感染状況はもちろん、政府の経済対策や東京オリンピック効果にも左右されます。東京の不動産の売買や不動産担保ローンの利用を検討している方は、これらのポイントに注目しながら、不動産価格の動向を見極める必要があるでしょう。参考：不動産評価の方法と不動産価値の考え方 この記事が気に入ったらMONEY VOICEの最新情報をお届けします。 新型コロナの影響で東京のカプセルホテル・ゲストハウスの価格破壊が進行中。 東京駅徒歩2分の宿泊料1円とかヤバすぎる。 相部屋に泊まるのはリスク高いからか。 ホテル・民泊事業者は今までインバウンド需要で儲けてきた利益全て吹っ飛ぶんじゃないか。 専門家と個人投資家の本音でつくる、持っているアカウントで登録FaceBookで登録Yahoo!で登録 こんにちはJOJOです！　東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。新型コロナウイルスが猛威を奮っています。2020年年明けから中国で患者数が急増しているのですが、とうとう日本国内でも感染が確認されるようになりました。当初は日本に滞在中の中国人観光客もしくは、中国人と接触があった日本人だけに感染が確認されていたのですが、中国人との接触履歴がない日本人の間でも感染が確認されました。残念ながらすでに日本国内での3次感染が始まり、感染拡大フェーズに入ったと考えるのが妥当でしょう。今後、つまり、今まで続いてきた不動産価格の高騰は終了し、今回は、新型コロナウイルスの拡大を起点に日本の不動産価格が下落していく理由を詳しく解説していきます。日本の不動産価格が下落していく理由は次の通りです。目次2013年のアベノミクス以来、不動産価格は一貫して上昇してきました。特に新築マンション価格はものすごい勢いで上昇しています。東京23区でいうと、2012年から約30%も値上がりしています。更に日本で一番高いと言われている銀座一丁目の土地価格は既に1991年のバブル時代につけた高値を更新しています。簡単に言うと既に日本の不動産価格、特に東京の不動産価格はバブル状態になっているということです。世界中の中央銀行による金融緩和によって溢れかえったマネーが日本の不動産にも流入し続けた結果、不動産価格の上昇は続いてきました。実は不動産関係者はみんな不動産価格がバブルだってことに薄々気がついているんですよ。だからといって、自分だけが不動産から手を引くことはなかなかできません。周りが不動産で儲けているのを見ていたら、『特に上場している大手の不動産会社は常に利益を最大化することを株主から求められています。そのため、将来的に不動産価格が下落することが分かっていても、実際に不動産価格が下落を始めるまでは投資を辞めることはできないのです。実際に僕も2019年に新築アパート建ててしまいました(＾-＾；)こうして、日本の不動産価格は2019年までは上昇を続けてきました。2020年1月に新型コロナが中国で急激に広がり始めます。新型コロナウイルスの発祥地である武漢は封鎖されて、武漢の住民は移動の自由が奪われました。北京や上海のような中国の大都市でも自宅待機が推奨されており、今でも街を歩く人がまばらな状態です。その結果、中国本土から日本へ来る観光客の数が激減しました。訪日外国人客の中で、中国人が占める割合は30%です。特に春節の時期は中華系の観光客が増える時期なので、中国人のシェアはもっと大きいでしょう。この大きなシェアを占める中国人観光客が激減したために、ホテル・旅館の稼働率も大きく減少しています。ホテルリートの月次稼働率を見る限り2020年1月は20%ほど稼働率が低下したホテルが多かったようですね。それに伴って、特に中国人観光客が多い大阪や京都では、半分以下の値段にまで下がっているホテルが続出しました。お風呂やトイレを共有するゲストハウスやカプセルホテルについては、感染のリスクが高いためかほとんど予約が入らないところも増えています。その証拠に、東京のゲストハウスの中には新型コロナの影響で東京のカプセルホテル・ゲストハウスの価格破壊が進行中。東京駅徒歩2分の宿泊料1円とかヤバすぎる。相部屋に泊まるのはリスク高いからか。ホテル・民泊事業者は今までインバウンド需要で儲けてきた利益全て吹っ飛ぶんじゃないか。。 — JOJO@不動産投資家 (@jojo_felicity) 更には、中国人だけでなく、他の地域からも日本への旅行・出張をキャンセルする動きが出ています。例えば親日で知られる台湾でも、日本への渡航について警戒レベルを新たに「1」（注意）に引き上げました。韓国も同様に、自国民に向けて日本への渡航自粛を要請しています。訪日外国人の中で、中国（香港含む）、台湾、韓国が占めるシェアは70%を超えています。これらの国からの観光客が激減すれば、これ以上にホテル・旅館の稼働率は下がるでしょう。また、シェアこそ低いですが欧米からの訪日外国人数も確実に減少しています。自国内感染が広がっている日本を欧米人は中国と同じように警戒しています。その証拠に、AppleやGoogleといった欧米に本社を構えている外資系企業は日本への出張を原則禁止にしています。この日本への渡航禁止の動きはグローバル企業を中心に広まっています。そのため、今後はアジアだけでなく、欧米からの訪日外国人も激減するでしょう。訪日外国人の減少はホテルの経営に直撃します。その証拠に、国内で上場しているホテルリートの株価が1月以降大きく下げています。日本の感染拡大が始まったばかりでこの下げ幅ですから、今後一層価格が下る可能性は高いと見ています。なぜかと言うと、宿泊収入の減少は、その倍以上もホテルリート価格を押し下げる効果があるからです。ホテルリートは基本的に株主から集めた出資金に加えて融資を受けています。融資を受ければ、その分だけより多くのホテルを購入することができるからです。つまりレバレッジ（テコの原理）をかけていることになります。このレバレッジは儲かっている時には儲けは融資を受けた分だけ倍に増えます。しかし、損失を出す時には、損失も倍に膨らみます。一般的にホテルリートは株主からの出資額と同額規模の融資を受けていることが多いです。例えば株主からの出資額が50億円だとすると、50億円を金融機関から借りて、合計で100億円のホテルを購入するイメージです。その場合、貸借対照表（BS）は次の構成になっています。ホテルの稼働率が20%低下して、ホテルの資産価値も同様に20%下落すると仮定します。すると、貸借対照表（BS）は次のように変化します。左側のホテルの資産価値が20億円（20%）減少するということは、右側の負債＋出資金合計も同様に20億円減少することを意味します。ところが、ホテルの資産価値が下がったからといって、金融機関は借金の額を減らすことはありません。そのため、減らすのは株主からの出資金だけになります。つまり出資金だけから20億円を減らすと、元あった50億円が40%も減少することになります。これがレバレッジの負の効果です。そのため、出資金と同額の借金を背負ってレバレッジを2倍にしていた場合は、宿泊収入の減少の2倍多くリートの株価が下がることを意味します。今後、アジアだけでなく欧米からの訪日外国人客が減少するのは間違いないため、ホテルの宿泊収入は更に減少します。すると、それ以上のスピードでホテルリートの株価が減少していくことになります。リートは株主に出資金を返還する義務があるため、保有しているホテルを売却して返済原資を作ろうとします。つまり、リートが一斉に所有ホテルの売却へと動くわけです。これはホテルの価格下落を招きます。今ままで日本の不動産価格上昇を牽引（けんいん）してきたのは、ホテルでした。インバウンド需要を期待した投資家が高値で土地を仕入れて、ホテルを建設し続けてきました。一般的に居住用のマンションに比べてホテルは収益性が高いです。そのため、マンション用地としては高すぎて採算が合わないような土地も、ホテル用地としては次から次へと売れていきました。こうして、東京、大阪、京都といったインバウンド需要が高いエリアの不動産価格が急上昇していきました。今回の新型コロナウイルスによって、これと逆の現象がおきます。つまり、ホテルの資産価値が低下することによって、ホテル需要が旺盛なエリアである東京、大阪、京都の不動産価格が減少を始めます。ホテルの収益が期待できない今となっては、誰もホテルを新たに建設しようとしません。つまり、高値で土地を購入する人がいなくなるわけです。その結果、新型コロナウイルスによって打撃を受けるのはホテル業界だけではありません。外食産業も大きな悪影響を受けます。現在、中国では主要都市において会食中止の通達が出されています。他人と食事をともにすれば、それだけ感染のリスクが高くなるためです。そのため、北京や上海といった主要都市では飲食店の経営が急速に悪化しています。春節の需要増を見越して多めに食材を仕入れていた飲食店も多いはずです。それが一転、政府から『会食中止』の通達です。飲食店は商売するなと言われているのと同じです。飲食店の経営者からするとたまったものじゃないですね。今のところ、日本では会食を控える状態にはなっていません。ただ、今後日本でも同様に新型コロナの感染者が拡大すれば、同じ様に会食中止の通達が出る可能性は十分にあります。中国のように強制はできないとしても、多くの日本人は感染を恐れて外食を控えるようになるでしょう。今でさえ、日本人は徐々に感染リスクを抑えるために外出を控えつつあります。僕は不動産投資セミナーに参加するために土曜日に六本木に行ったのですが、いつもは土日の六本木は日本人、外国人でごった返しています。それが人通りは多くなく、地下鉄も空いていました。これ以上日本で感染が広がれば、日本人は一層外出を控えるようになるでしょう。GMOやドランゴといった一部のIT企業は社員に在宅勤務を命じはじめました。より多くの企業が在宅勤務を推奨するようになれば、サラリーマンが主要な顧客であるビジネス街や繁華街にある飲食店の利用が激減します。飲食店の中には経営が悪化して、撤退するところもでてくるでしょう。飲食店が撤退すれば、テナントとして入居していた商業ビルは空室となります。そして、商業ビルの賃貸収入が大きく落ち込むことになります。このように外食産業の衰退は国内の不動産価格の押し下げ要因となります。東京オリンピックの開催が決定してから日本の景気は回復してきました。東京オリンピックを目指して、様々なインフラ投資がなされてきたからです。国立競技場は約1500億円かけて新築されました。晴海には総戸数3,000を超す選手村が建設されました。その他に、オリンピックによる訪日外国人数の増加を見越して新たに建設された商業施設やホテルは無数にあります。みずほ総研の試算によれば、政府が支出する交通インフラだけで3兆円、民間の設備投資を合わせると6兆円ものお金がオリンピックに対して投資される見込みです。出典：みずほ総研　一方で、政府はオリンピック開催による経済波及効果を東京都で20兆円、全国で32兆円と試算しています。出典：ただ、世間では新型コロナウイルスの拡大がこのまま続けば、東京オリンピックの開催が危なくなるとの観測も出てきました。『日本で新型コロナウイルスが流行りだしたと言っても、中国に比べれば感染者の数はずっと少ない。国家の威信をかけた東京オリンピックが中止になることなんてさすがに言い過ぎだよね』こんな風に楽観的に思っているならば考え方を改めたほうが良いと思います。まずオリンピックの開催可否を決定するのは、日本政府ではなく、国際オリンピック委員会（IOC）です。IOCはスイスのローザンヌに本拠地が置かれていることからわかるように、欧米が主体の委員会です。欧米人からすれば中国人と日本人に大きな差はありません。そして、日本人が想像する以上に、欧米各国は新型コロナウイルスの感染拡大を恐れています。そして、日本のことを警戒しています。実際に欧米に本社を置く多くの外資系企業が日本への出張を全面禁止しているのは、先ほど述べた通りです。そのため、新型コロナウイルスの感染拡大がこのまま続く場合、IOCが東京オリンピックの開催を中止もしくは延期することは十分に考えられます。もしくは、ロンドンのように過去にオリンピックを開催した経験があり、施設が整っている国に開催地を変更する可能性もあります。万が一、オリンピックの開催が延期もしくは、他国開催になってしまった場合は、この経済効果32兆円がなくなります。経済効果がなくなるだけでなく、今まで投資した6兆円が無駄になってしまいます。3,000万人を超える訪日外国人客をあてに投資してきた観光産業、不動産業を中心に大きな混乱を生むでしょう。そしてオリンピック開催の中止もしくは延期の決定は、日本の不動産価格暴落の引き金を引く可能性が高いです。収益が見込めなくなったホテルの投げ売りが発生するでしょう。日本全体の景気が悪化するため、オフィスビル・商業ビルの価格も暴落します。まさにそのため、なんとしてでも東京オリンピックの開催見送りという事態だけは避けないといけません。日本の不動産市況は東京オリンピックの開催可否によって大きく左右されます。最悪のシナリオは東京オリンピックの開催中止です。その場合は、高い確率で不動産バブルが崩壊し、価格が暴落するでしょう。その場合は、ホテルや商業ビルだけでなく、住居系のマンション・アパートの下落も大幅に下落することになります。また日本全体の景気が悪くなるために、都市部だけでなく地方の不動産価格も下がるでしょう。良いシナリオは、新型コロナウイルスの感染が短期間で収束し、予定通り東京オリンピックが開催されることです。この場合、短期的に訪日外国人数は減少しますが、オリンピック開催とともに徐々に回復してくると予想できます。また、オリンピックの経済波及効果が発動して、消費税増税以降、落ち込んでいる日本経済も元気を取り戻してくると思います。ただし、東京オリンピックが予定通り開催されたとしても、日本の不動産価格が今のような高値を維持することは無いと思います。理由としては、今回の新型コロナウイルスが完全に収束するためには少なくとも1年くらいは必要となり、その間に中国経済がダメージを受けるからです。現在、世界経済において中国の影響力は非常に大きくなっています。以前SARS（サーズ）が流行した時に、中国が世界のGDPに占める割合はわずか6%でした。それが今では18%に急拡大しています。そのため新型コロナウイルスによって中国経済が失速すると、世界経済も同様に減速する可能性が高いからです。世界経済が減速すれば、日本もその影響を受けざるを得ません。特に日本は中国との貿易額が大きいため、減速幅は大きなものになるでしょう。そのため、そして、不動産価格も下落する可能性が高いでしょう。これから不動産を購入しようと考えている人は、しばらく様子を見たほうが良いと考えています。少なくとも東京オリンピックの開催可否が決定するまでは、新たな投資は控えておくほうが無難です。逆に将来的に不動産の売却を考えている人は、早めに売却に向けて動くことをオススメします。仮に東京オリンピックが予定通り開催されるとしても、長期的に日本の不動産価格の下落は避けられそうにありません。少なくとも2020年は下落するでしょう。今すぐ売却しないとしても、売却査定だけは済ませておき、いざとなったらすぐに売却できる準備を進めておいたほうが無難だと思います。不動産の売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「自分の収益物件や自宅がおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローン返済や住み替えなど計画が立てられません。不動産会社に査定を依頼する時のポイントは次の２つあります。まず、査定依頼は必ず複数の不動産会社に出しましょう。不動産会社によって査定価格にバラツキがあることも多いです。僕が自宅の売却査定した時には、6,000万円～7,000万円の間で1,000万円も査定価格に差が出ました。なので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。そして、高く売却するならば、大手不動産会社に査定依頼することが大切です。それは買い手の心理を考えるとわかります。初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。『自分の物件をいくらで売却することができるのか？』を事前に把握しておくことは大切です。売りたい時になったら、すぐに売却に動けますからね。売却査定をするならば、大手不動産会社6社が参加しているこのもちろん入力も超簡単で、物件情報を入れるだけですぐに査定開始できます。もちろん全国対応しているので、東京だけでなく地方の人も安心です。物件の価値が分からないと売却するかどうかも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。万が一、不動産バブルが崩壊し始めても、所有している物件の価値を事前に把握しておけば他の人よりも早く売却に向けて行動できますからね。コロナ危機がリーマンショックを超える世界金融危機に発展する理由を解説しています。大手不動産会社の業績が悪化している理由を解説しています。株価暴落時に不動産投資家がとるべき対策を解説しています。不動産を高値で売却するコツをわかりやすく説明しています。初心者が不動産投資を始める前に読んでほしい記事をまとめています。『不動産投資初心者向け』信頼できる不動産会社を見極める方法これから金利が上昇する理由と不動産投資家が取るべき対策を解説します！

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